La vente en viager permet au propriétaire vendeur de percevoir des revenus supplémentaires à un moment de sa vie où, le plus souvent, ces derniers sont essentiellement constitués de retraites ou de pension.

La vente en viager est régie par les articles 1968 et suivants du Code Civil et concerne essentiellement les vendeurs âgés désireux de vouloir compléter leurs revenus.

La vente en viager

La vente en viager consiste à transférer la propriété d’un bien à un tiers qui devra en contre partie, verser une rente au vendeur jusqu’au décès de ce dernier dans le cadre d’un viager sur une seule tête, ou jusqu’au décès de la dernière personne vivante en cas de viager sur plusieurs têtes.

La validité de la vente en viager est fondée sur la longévité du vendeur. Pour que cette dernière soit valable, il faut que cet aléa existe véritablement. De ce fait si le vendeur n’est pas en bonne santé et mourant, l’article 1975 du Code civil dispose que la vente est nulle.

La vente en viager doit se faire devant un notaire, mais contrairement à une vente classique, dans le cadre d’un viager, le versement du prix n’est pas instantané, il est payé par une renter versée à vie au vendeur et éventuellement par un bouquet :

  • La rente : Son calcul est un peu compliqué parce qu’ici entre en compte l’aléa de la longévité du vendeur. Normalement, on procède de sorte que, si le vendeur décède au terme de l’espérance moyenne de vie, l’acheteur ait payé intégralement le prix normal de son logement.
    Là où la vente en viager montre des limites d’intérêts pour l’acheteur c’est lorsque le vendeur vit plus longtemps, alors l’acquéreur aura payé plus que la valeur du bien en viager.
    Pour les critères de calculs de la rente, on applique donc des tables qui tiennent compte de l’âge du vendeur, mais également du fait que le viager peut être conclu sur une ou plusieurs têtes (Exemple: des époux)
  • Le bouquet : Il s’agit ici d’une somme d’argent que la partie vendeuse peut demander immédiatement. Il n’est pas obligatoire mais il est recommandé dans le cas où le vendeur est très âge, car la vente pourrait être contesté en justice.
    Il est librement fixé par les parties.
    Le bouquet est déduit du prix de vente et donc pris en compte lors du calcul de la rente.

Les intérêts de la vente en viager

Les intérêts de vendre en viager pour le vendeur ou crédirentier est de percevoir une véritable retraite complémentaire.
Ainsi, les couples sans enfants qui ne disposent pas de revenus suffisants pour continuer à vivre correctement pourront envisager cette forme de vente qui aura le deux avantages :

  • Régler un éventuel problème successoral
  • Améliorer la qualité de la vie quotidienne

Pour l’acheteur appelé aussi le débirentier, c’est l’aspect économique qui peut le séduire, en effet il s’agira pour lui essentiellement d’un « placement épargne » avec, en prime, l’espoir d’une bonne affaire.

Vendre en viager libre ou occupé

Lors d’une vente en viager, en vous avez deux possibilités :

  • Viager libre : le bien est vendu libre de toute occupation et de toute réserve de jouissance.
    Ici la rente est calculé en convertissant le prix du bien en rente.
  • Viager occupé : le vendeur se réserve un droit d’habitation ou usufruit. Le droit d’habitation peut être réservé jusqu’au décès du conjoint du vendeur.
    Il faudra prévoir au contrat de vente, dans le cadre d’un viager occupé, la répartition des charges. En général c’est le vendeur qui s’acquitte des charges locatives et de la taxe d’habitation. L’acheteur quand à lui prend à sa charge les grosses réparations ainsi que la taxe foncière.
    Le calcul de la rente se fait ici de la manière suivante : Le prix de vente est déduit du prix de l’occupation et la rente n’est assise que sur la différence.

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