Vendre un logement meublé : comment fait-on ?

publié le 24 juin 2017

Vendre un logement meublé : comment fait-on ?

 

 

Lorsque l’on décide de mettre son bien en vente, nous sommes tenus de respecter un certain nombre de règles.
Il n’est pas rare d’observer la vente de logement à usage d’habitation meublé.
En effet, Il est fréquent que le logement vendu soit complètement meublé, ou qu’il subsiste
quelques éléments mobiliers.

Dans le cadre d’une vente d’un logement meublé, les règles sont-elles différentes
et quelles sont les démarches que vous devez suivre ?

RD IMMO vous propose de répondre à cette question : comment vendre mon bien meublé ?

 

 

Un logement meublé : définition juridique

Le législateur a distingué trois typologies de biens -dont on retrouve la définition dans l’article 516 du Code civil :

- les immeubles par nature,

- les immeubles par destination,

- les meubles par nature

 

Ainsi, les terrains et les bâtiments sont des immeubles par nature, on ne peut les déplacer et il les ne peuvent se mouvoir par eux mêmes.

Les biens destinés à « l'usage et l'ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables, porcelaines et autres objets de cette nature » (article 534 du Code civil) sont quant à eux des meubles par nature.

Il existe cependant des meubles que la loi qualifie d’immeuble par destination, ils étaient meuble par nature et se retrouvent immeuble par destination. Il s’agit ici des meubles que le propriétaire a attaché aux fonds à perpétuelle demeure, soit parce qu'ils sont scellés soit parce qu'ils ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans abîmer la partie du logement à laquelle ils sont attachés (article 525 du Code civil).

 

Immeuble par destination

Afin de rendre plus claire ce statut d’immeuble par destination, la Cour de cassation a été amenée à devoir préciser davantage cette notion.

La jurisprudence considère donc comme immeuble par destination :

Les cheminées,

Les sanitaires,

Les miroirs qui sont scellés et qui ne peuvent être détachés sans altérer le support sur lequel ils sont fixés,

Les stores extérieurs qui ne peuvent être enlevés sans dégrader les murs.

 

Enfin dans un arrêt du 7 avril 1998, la Cour de cassation considère comme étant un immeuble par destination une bibliothèque faite sur-mesure.

 

Immeuble par nature

A contrario la jurisprudence considère comme étant meuble par nature :

Les tringles, rideaux et le mobilier de jardin,

Les éléments de cuisine et les appareils électroménagers qui la composent. Le juge considère qu’on peut les enlever, même si des petits travaux de replâtrage ou de peinture peuvent être nécessaires suite à cette action.

Les radiateurs électriques qui sont vissés dont l’enlèvement n’entraîne pas de dégradation du support.

 

 

Vendre son bien meublé : la nécessité d’une bonne organisation

Pour être le plus clair possible et éviter les mauvaises surprises il est recommandé de lister le mobilier que vous souhaitez laisser partir lors de la transaction du bien. 

Rappelons que la vente d'un logement s'effectue toujours en deux temps :

 

1 - La promesse de vente

Vous signez d'abord une promesse de vente (appelée également compromis de vente). Vous vous engagez à vendre votre bien à l'acquéreur à un prix déterminé. Vous n'avez pas le droit de renoncer à la vente ou de proposer votre bien à un autre acquéreur pour une durée de 2 à 4 mois. L'acquéreur, quant à lui bénéficie de ce laps de temps pour décider s'il souhaite ou non acheter votre bien. Il doit néanmoins vous verser une indemnité d'immobilisation (10% du prix de vente) qui s'imputera sur la somme à régler s'il décide d'acheter ou qui vous restera due en dédommagement s'il renonce.

 

2 - L'acte de vente définitif

Une fois ce laps de temps écoulé, votre acheteur campe sur sa décision d'acheter votre bien. Vient alors l'acte de vente définitif, obligatoirement notarié. C'est à ce moment que l'acquéreur paie le prix du logement et que le vendeur lui remet les clefs.

 

Entre le compromis et la vente, l'acquéreur en principe ne visite pas le bien.

Si vous souhaitez en tant qu'acquéreur conserver certains éléments du mobilier, mieux vaut établir un inventaire de ce que vous voulez garder. Soyez aussi précis que possible. S'il s'agit de meubles anciens par exemple, décrivez-les précisément et ne vous contentez pas de faire une énumération.

 

 

Vendre son bien meublé : chiffrer le prix du mobilier

Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, l'acquéreur doit payer les frais de notaire qui s'élèvent à environ 7 à 8% du prix de vente. Les droits ne sont dus que sur la vente de biens immobiliers (article 735 du Code général des impôts).

Si le prix est fixé globalement et comprend le prix du logement et des meubles, les frais sont calculés sur ce montant total. L'acquéreur a donc tout intérêt à ventiler le prix du logement d'une part et des meubles d'autre part. D'où la nécessité d'établir une liste précise.

 

Mais cela ne suffit pas : il faut également évaluer la valeur du mobilier et pouvoir en justifier vis-à-vis des impôts !

Le fisc accepte la vente de meubles concomitante à la vente du logement dans la mesure où ces meubles existent réellement et que leur valeur est justifiée. Le mieux est de pouvoir produire des factures. Vous tenez compte pour l'estimation de l'âge du mobilier et appliquez un abattement pour vétusté. En fait, vous devez procéder comme si vous vendiez ces meubles d'occasion.

 

 

Vendre son bien meublé : une diminution des frais de notaire

Concrètement, la liste des meubles sera incluse ou annexée au compromis de vente. A la rubrique prix de vente, vous mentionnerez que le prix de vente s'établit à x euros, auxquels s'ajoute une somme de tant d'euros pour l'acquisition des biens meubles dont la liste figure en annexe.

Le montant du mobilier échappe dans ce cas aux frais de notaire, soit sur une somme de 10.000 euros, une économie de 700 à 800 euros.